Busque um endereço ou clique no mapa e aperte Gerar. Ou abra o Screener p/ os melhores terrenos por R$/m² residual.
O fluxoDigite um endereço (ou clique no mapa) → Gerar análise. A ferramenta lê a quadra do ponto + as vizinhas no raio. Leia as abas: Resumo (visão geral), Remembramento (os terrenos que dá pra montar, com a conta completa — o coração), Mercado (lançamentos Órulo), Quadras (lista ranqueada). O Screener varre a cidade toda pelos melhores R$/m² de terreno.
Como a conta chega no valor do terreno
1. Potencial = CA da zona × área → quanto dá pra construir.
2. Áreas (calibradas em alvarás+Órulo): privativa vendável = 78% do computável.
3. VGV (receita) = privativa × PSQM (preço de venda Órulo residencial por perto).
4. Custos = obra (varia com o padrão via PSQM) + outorga (transações reais) + custos moles + margem 18%.
5. Valor do terreno (RLV) = VGV − custos. É quanto pagar pelo terreno. Negativo = inviável.
6. Fluxo de caixa → TIR, VPL, exposição, permuta.
Glossário rápido
Valor do terreno (RLV)quanto pagar pra fechar com margem-alvo · o nº de decisão
viável / inviávelRLV positivo · inviável = obra+custos > receita
TIR (a.a.)retorno anual pagando o RLV pelo terreno
exposição máximapico de caixa que o projeto precisa
permuta-equiv.% do VGV que equivale a pagar o terreno em unidades
VGVreceita total de venda (privativa × preço)
computável / privativao que a lei deixa construir / o que é vendável
outorga onerosapago à prefeitura p/ construir acima do básico (dados reais)
liquidez ITBInº de transações reais no raio = mercado ativo
área em obram² em construção no raio (alvarás) = mercado validado
red flagsrisco/manancial/APP/tombamento — penalizam ou inviabilizam
gabarito aeroportuáriolimite de altura perto de Congonhas/Campo de Marte
conjunto (N lotes)lotes contíguos que juntos viram terreno incorporável
Calibrado em dado real: áreas (alvarás), PSQM (Órulo), outorga (OODC). Proxy tunável: custo de obra, margem, custos moles.